Attraverso il trust, è possibile creare in maniera piuttosto flessibile un rapporto fiduciario tra un primo soggetto, denominato disponente (o settlor) e un secondo soggetto, denominato (trustee), che gestirà il patrimonio dei beni conferiti nel trust.

In altri termini, il trustee gestire il patrimonio del rapporto sulla base di quanto contenuto nell’atto dispositivo, che identificherà le finalità della gestione del patrimonio stesso, e i beneficiari dell’attività del trustee.

Uno degli effetti principali del trust è, come facilmente desumibile, la generazione di una segregazione patrimoniale tra il patrimonio personale o societario del settlor e del trustee, e quello del trust. In tal modo, i beni conferiti nel trust non potranno essere aggrediti da terzi creditori personali del settlor o del trustee, ma solamente dai creditori particolari del trust.

Una delle tipologie principali di trust è quello immobiliare, nel quale il patrimonio sarà costituito essenzialmente da beni immobili. Il vantaggio principale derivante dall’accensione di un trust immobiliare risiede in una miglior gestione del patrimonio immobiliare (anche in termini di costi) rispetto a quella effettuabile conferendo ad una società a responsabilità limitata gli stessi beni.

Inoltre, attraverso il trust immobiliare è possibile regolare una suddivisione futura di beni (ad esempio in caso di suddivisione ereditaria), regolando con maggiore elasticità le operazioni. A proposito di transazioni, il trustee può essere autorizzato a compiere qualsiasi operazione ritenga utile per il raggiungimento dello scopo del trust, come la vendita dei beni immobili o la loro concessione in locazione.

Viene in tal modo realizzata una separazione all’interno del patrimonio del disponente stesso. Il trust può essere così applicato ad un’ampia serie di scopi, come la partecipazione in fondi comuni, l’acquisto di beni mobili e immobili, l’acquisizione di quote societarie, ecc.

Il patrimonio immobiliare viene affidato in amministrazione al Trustee e, sempre nel rispetto dell’atto istitutivo, i proventi della gestione (per esempio l’affitto di un immobile conferito al trust) potranno essere destinati i beneficiari oppure restare inglobati nell’insieme del patrimonio immobiliare.

In Italia l’articolo 2645-ter del Codice Civile stabilisce che attraverso un atto pubblico un bene immobile o mobile registrato può essere utilizzato per la realizzazione di “interessi di meritevole tutela” per un arco di tempo massimo di 90 anni oppure per tutta la durata della vita del beneficiario.

In quest’ultimo caso è necessario che si tratti di persona fisica. Sotto l’aspetto fiscale nel nostro Paese manca una regolamentazione specifica ed è quindi necessario far riferimento alle disposizioni relative ad altri istituti.

Qualora il disponente sia un’azienda, il bene o l’insieme di beni è soggetto alla maturazione di una plusvalenza (ai fini IRPEF o IRES). Si può anche verificare il caso in cui il bene viene assegnato al beneficiario, nel qual caso interviene una questione fiscale riservato. I proventi maturati non sarebbero tassabili.

Con lo scopo di evitare conseguenze catastrofiche e assicurare quindi una giusta linea amministrativa dei beni, si istituisce il trust, trasferendo beni e/o somme di denaro al trustee con il fine di deliberare gli immobili o i beni da eventuali ipoteche,pignoramenti,trascrizioni di atti giudiziari.

Lo scopo dell’atto è quello di dare istruzione al trustee per adempiere all’incarico disponendo di somme necessarie per procedere alla cancellazione di atti; a tale fine è possibile anche nominare un protector.

Il trust liberale è costituito da una persona fisica, si auspica ad esempio,per il trasferimento di beni immobili, anche quando i beneficiari finali non sono immediatamente individuabili.

E’ possibile la registrazione dell’atto da parte di un notaio, con pagamento delle imposte di registro e ipocatastali in misura fissa e/o ipocatastale, in misura proporzionale.

E’ altresì vero che il tributo sulle donazioni non è applicabile all’istituzione del trust ma sarà integrato quando il trustee avrà realizzato il programma dichiarato dal Disponente.
L’obbligazione tributaria in presenza di un trust liberale risulta pacifica applicabile al tributo successivo.
I creditori non possono essere qualificati come eredi, donatori o beneficiari di trust liberali; mentre i trust commerciali sono sottoposti al tributo del registro o all’imposta sul valore aggiunto.

Per i trust di stampo liberale si parla dell’impossibilità di tassare un trasferimento verso terzi, in quanto la destinazione avviene a favore del beneficiario.
Il trust liberale rappresenta una libertà indiretta con l’oggetto del tributo successorio.
La libertà è indiretta e le franchigie vanno determinate in base ai rapporti di parentela esistenti tra beneficiario e Disponente.

L’obbligazione tributaria che nasce da un trust liberale si considera perfezionata quando va ad accrescere il patrimonio del beneficiario.
L’obbligo di pagare un tributo riguarda beni ereditari ed il possesso di beni caduti in successione.
Il tributo non è necessario anche quando si tratta di beni familiari di stampo liberale, ma sufficiente l’acquisizione di un diritto certo.
Un’osservazione va fatta riguardo ai trust di natura liberale a favore di soggetti deboli.
In questi casi infatti si tratta di donazione indiretta in quanto funzionale al suo mantenimento.
La natura liberale dell’attribuzione del trust appare difficile da escludere dopo la morte, in quanto l’obbligo di mantenimento a carico del Disponente permane finché questo è in vita.

Difficile, in certi casi, è anche la natura liberale del trust in materia di applicabilità a norme materiali in tema di donazione.
Un trust liberale “in vita” attribuisce ad un soggetto debole il diritto di percepire ogni mese delle rendite.
Il trust liberale pianifica una donazione indiretta del soggetto debole a favore di altri beneficiari.
Anche il minore può istituire un trust liberale designando come beneficiari, solo in caso del suo matrimonio, il coniuge e i figli nati nel matrimonio.

Iva
Nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice o un’impresa che ha come principale oggetto la compravendita di immobili, l’aliquota a carico dell’acquirente è del 4%, per la prima casa, del 10% per le altre abitazioni non di lusso e del 20% per quelle di lusso. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico l’aliquota è del 3%. Per il calcolo dell’Iva si deve applicare l’aliquota prevista alla base imponibile, cioè il valore dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita.

Imposta di registro
Se invece si acquista la casa da un privato o da un’impresa che non ha compravendita di immobili tra le sue finalità principali, l’acquirente deve pagare l’imposta di registro. Per la prima casa l’aliquota è del 3%, per le altre abitazioni è del 7%. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico, l’aliquota è del 3%. La Finanziaria 2006 ha stabilito che l’imposta di registro, nella compravendita tra privati di un immobile ad uso abitativo e suo pertinenze, sia calcolata in base al valore catastale e non più in base al prezzo dichiarato nel rogito, a condizione che le parti lo richiedano espressamente nel rogito.

Imposta ipotecaria
Questa imposta colpisce trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri immobiliari. Oltre che per chi acquista una casa o altri diritti reali di godimento su beni immobili (cioè di usufrutto, di servitù, di superficie, di uso e di abitazione), questa tassa interessa anche le successioni (cioè eredità), le donazioni e le ipoteche. L’imposta si paga all’Agenzia del Territorio dei Pubblici registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano gli immobili.

Al pagamento normalmente provvede il notaio. Se chi vende è un’impresa immobiliare o l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, chi compra paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro. Questa somma è da pagare anche se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa. Negli altri casi, la base su cui si calcola l’imposta è la stessa che si utilizza per il calcolo dell’imposta di registro: nei casi principali, quelli in cui non è dovuta l’Iva, l’aliquota da pagare è del 2%.

Imposta catastale
Questa imposta comporta la registrazione al Catasto dei trasferimenti immobiliari eseguiti per operazioni uguali a quelle previste per l’imposta ipotecaria e si paga all’Ufficio del Catasto. La somma da pagare cambia anche in questo caso a seconda che si compri da un privato o da un’impresa: se chi vende è l’impresa che ha costruito l’immobile, oppure un’impresa immobiliare o un’impresa che ha ristrutturato un immobile che già esisteva, allora l’imposta è di 168 euro. Se invece si compra da un’impresa di tipo diverso da un privato, allora l’imposta si paga in modo proporzionale. In ogni caso, se chi compra ha diritto alle agevolazioni per la prima casa sia che compri da un privato o da una impresa diversa dai tre tipi indicati al punto 1, paga l’imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro.

Riguardo ai Trust Aja è, oltre ad un’importante città olandese, una sorta di capitale, il punto di partenza di un’avventura per il nuovo mondo. La Palos del Trust.

La Convenzione dell’Aja disciplina la legge applicabile ai trust (anche al trust immobiliare, quindi) e il loro riconoscimento all’interno del sistema giuridico dei Paesi Membri.

Il riconoscimento consiste nel dare ordine alla confusione nata dall’esistenza di diversi fenomeni simili, ma con nomi diversi.

Pertanto la Convenzione decide le caratteristiche di un cosiddetto “trust Convenzionale” (un modello base di trust) che ogni trust deve possedere per essere considerato tale.
Per quanto riguarda la legge regolatrice, è fondamentale l’art. 6 della Convenzione: “Il trust è regolato dalla legge scelta dal costituente”, che può anche essere la legge di un altro Paese, cui il fenomeno del trust viene ad essere legato per quattro possibili elementi: il luogo di amministrazione del trust, la situazione dei beni del trust, la residenza o sede d’affari del trustee e gli obiettivi del trust e i luoghi della loro realizzazione.

La Convenzione Aja – va infine ricordato – disciplina i trust, ma non il negozio giuridico istitutivo degli stessi.

In altre parole i Paesi Membri riconoscono i trust nei loro sistemi in base a quanto stabilito dalla Convenzione, ma spetta al legislatore nazionale decidere su quali caratteristiche si fonderà la liceità o l’ammissibilità dei negozi istitutivi degli stessi (in Italia per esempio è regolata in base agli articoli 1343, 1344 e 1322 c.c.).

Questo comporta delle perdite di affitto e di locazione, anche se gli ammortamenti immobiliari possono diversificarsi in ammortamenti lineari, cioè costanti, come nel caso di costruzioni antiche, oppure ammortamenti degressivi, cioè che diminuiscono di anno in anno.

Per quanto riguarda i nuovi edifici, è possibile scegliere tra un ammortamento lineare o regressivo, che produce sì, una riduzione delle imposte, ma rispetto a quello lineare, ha un ammortamento più alto nei primi due anni.

La finanziaria 2007, con una nuova normativa, ha portato i canoni inerenti all’acquisizione in leasing di un fabbricato, uguale a quella per l’acquisto dello stesso, a titolo di proprietà.

Ciò comporta che come per l’acquisto delle zone adibite alla costruzione, sono deducibili anche gli interessi passivi per l’acquisizione delle stesse zone mediante leasing.

I terreni sono esclusi dall’ammortamento perchè non è provato l’impiego illimitato nel tempo.

Sono chiamati immobili strumentali, quelli che prevedono anche il terreno, dove il costo dei fabbricati, deve sapersi dimostrare al netto rispetto al costo della costruzione e delle aree ad essa adibite; per questa ragione si necessita di una perizia, difficilmente stimata inferiore al 20% per i fabbricati, 30% per il costo complessivo.
E’ il solo costo del fabbricato a determinare la quota deducibile fiscalmente.

Diversamente per le imprese che hanno acquistato terreni precedentemente che poi sono stati edificati.
Secondo il codice civile, il valore dei fabbricati da iscrivere in bilancio, corrisponde al costo di acquisto (da terzi), o dal costo di fabbricazione (costruzione in economia).

Il reddito d’impresa si determina, in base alle quote di ammortamento relative ai fabbricati industriali.
Devono essere ammortizzati i fabbricati civili assimilati ai fabbricati industriali avente carattere accessorio.
L’ammortamento non è altro che la ripartizione del costo di un immobilizzazione materiale tra gli esercizi della sua stima utile.
La quota di ciascun esercizio deve associarsi alla residua possibilità di utilizzazione dell’immobilizzazione.
Sono sempre tre i valori di cui occorre tenere conto: valore da ammortizzare,possibilità residua di utilizzazione e i criteri del valore ripartito da ammortizzare.
Il criterio scelto di ammortamento, deve poter essere rivisto ogni qualvolta non risulti più conforme alle condizioni originali del piano di ammortamento; le modifiche devono essere pertanto iscritte in una nota integrativa.

L’ammortamento ha inizio quando il cespite è pronto per l’uso.
Tutti i cespiti sono assoggettati ad ammortamento salvo i fabbricati civili nel caso in cui l’utilità non si esaurisce, come appunto i terreni.

I cespiti ammortizzati, ma ancora funzionanti, devono riportare il costo originale e gli ammortamenti accumulati nel tempo.

L’ammortamento si calcola anche sui cespiti che non hanno temporaneo utilizzo, va invece sospeso per i cespiti inutilizzati da lungo tempo (obsoleti e/o da alienare) dove il valore dei cespiti dovrà essere ridotto rispetto al netto di realizzo.

Vanno ammortizzate anche le migliorie apportate a immobili in affitto, nel più breve periodo che corrisponde all’asso di tempo intercorso tra il periodo in cui le migliorie sono utilizzate, e la durata residua dell’affitto.
Anche il periodo del rinnovo del contratto d’affitto, viene considerato nel determinare l’ammortamento quando la durata dell’affitto, risulta essere inferiore al periodo stimato per usufruire dei miglioramenti apportati.

Quindi il Trust immobiliare ai fini della segregazione patrimoniale è molto valido in quanto permette di creare un patrimonio immobiliare separato da quello dei disponenti (ossia da chi istituisce il trust inserendo i beni immobiliari nel trust).

Il trust è utile per molteplici ulteriori utilizzi oltre ai trust immobiliari, è infatti uno strumento che può essere utilizzato su misura per varie finalità: trust societari, trust familiari, trust a tutela dei disabili, trust a garanzia.

L’Italia è stato il primo paese di tradizione giuridica romanistica a firmare e ratificare nel proprio ordinamento la Convenzione dell’Aja sul riconoscimento e sulla legge regolatrice del trust.
Quando un trust viene istituito in Italia riceve la definizione di “trust interno”.
Quando sorge un trust si parla anche di intestazione fiduciaria, un rapporto in base al quale ad un soggetto diverso dal proprietario, denominato fiduciario e che può essere sia un singolo soggetto che una società fiduciaria, viene affidata l’amministrazione e gestione di valori mobiliari o partecipazioni sociali.

A seconda dell’incarico si distingue:
1) nel caso di amministrazione, si tratta dell’affidamento dei valori mobiliari al fiduciario affinché li custodisca e ne curi l’esercizio dei relativi diritti, per poi restituirli ad una certa scadenza;
2) nel caso di gestione, invece, il fiduciario ha l’incarico di investire e disinvestire i valori stessi in altri valori mobiliari.

Riguardo ai dubbi sulla sua istituibilità in Italia, i trust cosiddetti “interni”, e cioè relativi a beni e soggetti italiani, si riscontravano a favore della tesi affermativa numerose pronunce giurisprudenziali di merito: l’introduzione dell’art. 2645-ter, cod. civ., permette di destinare determinati beni appartenenti a un soggetto a fini ritenuti meritevoli di tutela.
Bisogna sottolineare, inoltre, che anche il CNN ha ammesso la legittimità dei trust interni.

Nel Trust il cosiddetto “disponente” (“settlor”, in inglese) affida ad un “gestore” (in inglese “trustee”) la gestione di alcuni beni (mobili e/o immobili).
Il gestore può disporre dei beni in trust secondo quanto scritto nel mandato (la cosiddetta “lettera dei desideri”, in inglese “letter of wishes”): questi beni potranno quindi essere venduti, affittati, ecc.. Infine, a “chiudere” il trust c’è il “beneficiario”, ossia colui cui spettano i proventi della gestione dei beni conferiti nel trust.
Quindi il gestore, pur non essendo di fatto proprietario, può comunque esercitare tutti i diritti del proprietario, a volte sotto la supervisione di uno o più “controllori” (i cosiddetti “guardiani”) il cui compito è, appunto, quello di verificare che il gestore esegua il proprio compito nel rispetto del suo mandato.

Segregazione patrimoniale
Il bene in trust, non essendo più effettivamente patrimonio del proprietario, viene messo al riparo da possibili pretese di creditori personali del disponente. Viene effettuata quindi una “segregazione patrimoniale”, una separazione all’interno del patrimonio del disponente.
Il trust può essere applicato ad una vasta serie di scopi, come la partecipazione in fondi comuni, l’acquisto di beni mobili e immobili, l’acquisizione di quote societarie, ecc.

Trust immobiliare

Per l’affidamento in trust di un patrimonio immobiliare, è il trustee ad assumersi la sua amministrazione e, sempre nel rispetto del mandato del trust, di norma i proventi di tale gestione (ad esempio l’affitto di un appartamento conferito in trust) potranno essere destinati al beneficiario, o restare nella “massa” patrimoniale costituita dal trust.

Ammissibilità del trust in Italia
Il Codice Civile (art. 2645-ter) prevede che mediante atto pubblico un bene immobile o mobile registrato (ad es. un’automobile) può essere destinato alla realizzazione di “interessi meritevoli di tutela” per un periodo di tempo massimo di 90 anni o per tutta la vita del beneficiario, se persona fisica.

Aspetti fiscali
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, nel nostro ordinamento manca una disciplina specifica per il trust e quindi dovranno essere applicate disposizioni relative ad altri istituti.
Quindi, relativamente al trust immobiliare, l’attribuzione di un bene immobile a un trust riscontra un diverso trattamento a seconda che il disponente sia una persona fisica o un’azienda.
Infatti , solo in questa seconda ipotesi, matura (ai fini IRPEF o IRES) per il disponente una plusvalenza.
Sempre nella tassazione diretta, se il bene in trust produce dei redditi (come, ad es. un affitto) questi sono assoggettati ad IRES con un’aliquota del 33%.
Se poi tale bene viene “assegnato” a eventuali beneficiari, si pone anche la questione del regime fiscale ad essi riservato.
Secondo la dottrina più autorevole si tratterebbe di somme non tassabili.

Relativamente alle imposte indirette, specificatamente per l’imposta di registro, il primo atto fiscalmente importante è dato dall’atto istitutivo del trust, soggetto in misura fissa (168 euro), in quanto atto “non avente per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale”.
L’attribuzione dell’immobile in trust dovrebbe poi essere assoggettato a imposta di registro, nella misura del 3% oltre alle imposte ipotecaria e catastale in identica misura.
Questo accade, però, solo se l’atto è istituito in Italia e l’immobile oggetto del trust immobiliare è in Italia.

Fonte: ilsole24ore.com