L’ammortamento immobili consiste nella diminuzione di un immobile annuale, nei confronti di un tasso percentuale che è detraibile dalle tasse.
Questo comporta delle perdite di affitto e di locazione, anche se gli ammortamenti immobiliari possono diversificarsi in ammortamenti lineari, cioè costanti, come nel caso di costruzioni antiche, oppure ammortamenti degressivi, cioè che diminuiscono di anno in anno.
Per quanto riguarda i nuovi edifici, è possibile scegliere tra un ammortamento lineare o regressivo, che produce sì, una riduzione delle imposte, ma rispetto a quello lineare, ha un ammortamento più alto nei primi due anni.
La finanziaria 2007, con una nuova normativa, ha portato i canoni inerenti all’acquisizione in leasing di un fabbricato, uguale a quella per l’acquisto dello stesso, a titolo di proprietà.
Ciò comporta che come per l’acquisto delle zone adibite alla costruzione, sono deducibili anche gli interessi passivi per l’acquisizione delle stesse zone mediante leasing.
I terreni sono esclusi dall’ammortamento perchè non è provato l’impiego illimitato nel tempo.
Sono chiamati immobili strumentali, quelli che prevedono anche il terreno, dove il costo dei fabbricati, deve sapersi dimostrare al netto rispetto al costo della costruzione e delle aree ad essa adibite; per questa ragione si necessita di una perizia, difficilmente stimata inferiore al 20% per i fabbricati, 30% per il costo complessivo.
E’ il solo costo del fabbricato a determinare la quota deducibile fiscalmente.
Diversamente per le imprese che hanno acquistato terreni precedentemente che poi sono stati edificati.
Secondo il codice civile, il valore dei fabbricati da iscrivere in bilancio, corrisponde al costo di acquisto (da terzi), o dal costo di fabbricazione (costruzione in economia).
Il reddito d’impresa si determina, in base alle quote di ammortamento relative ai fabbricati industriali.
Devono essere ammortizzati i fabbricati civili assimilati ai fabbricati industriali avente carattere accessorio.
L’ammortamento non è altro che la ripartizione del costo di un immobilizzazione materiale tra gli esercizi della sua stima utile.
La quota di ciascun esercizio deve associarsi alla residua possibilità di utilizzazione dell’immobilizzazione.
Sono sempre tre i valori di cui occorre tenere conto: valore da ammortizzare,possibilità residua di utilizzazione e i criteri del valore ripartito da ammortizzare.
Il criterio scelto di ammortamento, deve poter essere rivisto ogni qualvolta non risulti più conforme alle condizioni originali del piano di ammortamento; le modifiche devono essere pertanto iscritte in una nota integrativa.
L’ammortamento ha inizio quando il cespite è pronto per l’uso.
Tutti i cespiti sono assoggettati ad ammortamento salvo i fabbricati civili nel caso in cui l’utilità non si esaurisce, come appunto i terreni.
I cespiti ammortizzati, ma ancora funzionanti, devono riportare il costo originale e gli ammortamenti accumulati nel tempo.
L’ammortamento si calcola anche sui cespiti che non hanno temporaneo utilizzo, va invece sospeso per i cespiti inutilizzati da lungo tempo (obsoleti e/o da alienare) dove il valore dei cespiti dovrà essere ridotto rispetto al netto di realizzo.
Vanno ammortizzate anche le migliorie apportate a immobili in affitto, nel più breve periodo che corrisponde all’asso di tempo intercorso tra il periodo in cui le migliorie sono utilizzate, e la durata residua dell’affitto.
Anche il periodo del rinnovo del contratto d’affitto, viene considerato nel determinare l’ammortamento quando la durata dell’affitto, risulta essere inferiore al periodo stimato per usufruire dei miglioramenti apportati.
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