Immobili nel trust

10 giugno 2010

Come oramai noto, il trust è un istituto giuridico presente in Italia fin dal 1 gennaio 1992, in seguito alla ratifica della Convenzione dell’Aja del 1985, che ha reso il nostro Paese la seconda nazione europea a ratificare l’accordo dopo l’Inghilterra.

Attraverso il trust, è possibile creare in maniera piuttosto flessibile un rapporto fiduciario tra un primo soggetto, denominato disponente (o settlor) e un secondo soggetto, denominato (trustee), che gestirà il patrimonio dei beni conferiti nel trust.

In altri termini, il trustee gestire il patrimonio del rapporto sulla base di quanto contenuto nell’atto dispositivo, che identificherà le finalità della gestione del patrimonio stesso, e i beneficiari dell’attività del trustee.

Uno degli effetti principali del trust è, come facilmente desumibile, la generazione di una segregazione patrimoniale tra il patrimonio personale o societario del settlor e del trustee, e quello del trust. In tal modo, i beni conferiti nel trust non potranno essere aggrediti da terzi creditori personali del settlor o del trustee, ma solamente dai creditori particolari del trust.

Una delle tipologie principali di trust è quello immobiliare, nel quale il patrimonio sarà costituito essenzialmente da beni immobili. Il vantaggio principale derivante dall’accensione di un trust immobiliare risiede in una miglior gestione del patrimonio immobiliare (anche in termini di costi) rispetto a quella effettuabile conferendo ad una società a responsabilità limitata gli stessi beni.
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Trust immobiliare

30 aprile 2010

Il Trust immobiliare rappresenta uno dei vari tipi di trust riconosciuti in Italia da circa 20 anni. Nel caso specifico si parla di segregazione patrimoniale. Il bene o l’insieme di beni costituenti, non facendo più parte del patrimonio del disponente, viene messo al riparo da possibili richieste di creditori personali.

Viene in tal modo realizzata una separazione all’interno del patrimonio del disponente stesso. Il trust può essere così applicato ad un’ampia serie di scopi, come la partecipazione in fondi comuni, l’acquisto di beni mobili e immobili, l’acquisizione di quote societarie, ecc.

Il patrimonio immobiliare viene affidato in amministrazione al Trustee e, sempre nel rispetto dell’atto istitutivo, i proventi della gestione (per esempio l’affitto di un immobile conferito al trust) potranno essere destinati i beneficiari oppure restare inglobati nell’insieme del patrimonio immobiliare.
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Trust liberale

26 aprile 2010

Il trust liberale designa beneficiari ulteriori oltre a sè stessi.

Con lo scopo di evitare conseguenze catastrofiche e assicurare quindi una giusta linea amministrativa dei beni, si istituisce il trust, trasferendo beni e/o somme di denaro al trustee con il fine di deliberare gli immobili o i beni da eventuali ipoteche,pignoramenti,trascrizioni di atti giudiziari.

Lo scopo dell’atto è quello di dare istruzione al trustee per adempiere all’incarico disponendo di somme necessarie per procedere alla cancellazione di atti; a tale fine è possibile anche nominare un protector.

Il trust liberale è costituito da una persona fisica, si auspica ad esempio,per il trasferimento di beni immobili, anche quando i beneficiari finali non sono immediatamente individuabili.

E’ possibile la registrazione dell’atto da parte di un notaio, con pagamento delle imposte di registro e ipocatastali in misura fissa e/o ipocatastale, in misura proporzionale.

E’ altresì vero che il tributo sulle donazioni non è applicabile all’istituzione del trust ma sarà integrato quando il trustee avrà realizzato il programma dichiarato dal Disponente.
L’obbligazione tributaria in presenza di un trust liberale risulta pacifica applicabile al tributo successivo.
I creditori non possono essere qualificati come eredi, donatori o beneficiari di trust liberali; mentre i trust commerciali sono sottoposti al tributo del registro o all’imposta sul valore aggiunto.
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Imposte acquisto casa

20 aprile 2010

L’acquisto della casa è soggetto al pagamento di alcune imposte: l’Iva o in alternativa, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

Iva
Nel caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice o un’impresa che ha come principale oggetto la compravendita di immobili, l’aliquota a carico dell’acquirente è del 4%, per la prima casa, del 10% per le altre abitazioni non di lusso e del 20% per quelle di lusso. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico l’aliquota è del 3%. Per il calcolo dell’Iva si deve applicare l’aliquota prevista alla base imponibile, cioè il valore dell’immobile dichiarato nell’atto di compravendita.

Imposta di registro
Se invece si acquista la casa da un privato o da un’impresa che non ha compravendita di immobili tra le sue finalità principali, l’acquirente deve pagare l’imposta di registro. Per la prima casa l’aliquota è del 3%, per le altre abitazioni è del 7%. Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeologico, l’aliquota è del 3%. La Finanziaria 2006 ha stabilito che l’imposta di registro, nella compravendita tra privati di un immobile ad uso abitativo e suo pertinenze, sia calcolata in base al valore catastale e non più in base al prezzo dichiarato nel rogito, a condizione che le parti lo richiedano espressamente nel rogito.

Imposta ipotecaria
Questa imposta colpisce trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione nei pubblici Registri immobiliari. Oltre che per chi acquista una casa o altri diritti reali di godimento su beni immobili (cioè di usufrutto, di servitù, di superficie, di uso e di abitazione), questa tassa interessa anche le successioni (cioè eredità), le donazioni e le ipoteche. L’imposta si paga all’Agenzia del Territorio dei Pubblici registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano gli immobili.
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Trust Aja

16 aprile 2010

Gli effetti della Convenzione dell’Aja relativa ai trust sono validi a partire dall’entrata in vigore, il 1° gennaio 1992 della legge di ratifica del 16 ottobre 1989, n.364, dal titolo “Ratifica ed esecuzione della convenzione sulla legge applicabile ai trust e sul loro riconoscimento, adottata a L’Aja il 1° luglio 1985”.

Riguardo ai Trust Aja è, oltre ad un’importante città olandese, una sorta di capitale, il punto di partenza di un’avventura per il nuovo mondo. La Palos del Trust.

La Convenzione dell’Aja disciplina la legge applicabile ai trust (anche al trust immobiliare, quindi) e il loro riconoscimento all’interno del sistema giuridico dei Paesi Membri.

Il riconoscimento consiste nel dare ordine alla confusione nata dall’esistenza di diversi fenomeni simili, ma con nomi diversi.

Pertanto la Convenzione decide le caratteristiche di un cosiddetto “trust Convenzionale” (un modello base di trust) che ogni trust deve possedere per essere considerato tale.
Per quanto riguarda la legge regolatrice, è fondamentale l’art. 6 della Convenzione: “Il trust è regolato dalla legge scelta dal costituente”, che può anche essere la legge di un altro Paese, cui il fenomeno del trust viene ad essere legato per quattro possibili elementi: il luogo di amministrazione del trust, la situazione dei beni del trust, la residenza o sede d’affari del trustee e gli obiettivi del trust e i luoghi della loro realizzazione.
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Ammortamento immobili

12 aprile 2010

L’ammortamento immobili consiste nella diminuzione di un immobile annuale, nei confronti di un tasso percentuale che è detraibile dalle tasse.

Questo comporta delle perdite di affitto e di locazione, anche se gli ammortamenti immobiliari possono diversificarsi in ammortamenti lineari, cioè costanti, come nel caso di costruzioni antiche, oppure ammortamenti degressivi, cioè che diminuiscono di anno in anno.

Per quanto riguarda i nuovi edifici, è possibile scegliere tra un ammortamento lineare o regressivo, che produce sì, una riduzione delle imposte, ma rispetto a quello lineare, ha un ammortamento più alto nei primi due anni.

La finanziaria 2007, con una nuova normativa, ha portato i canoni inerenti all’acquisizione in leasing di un fabbricato, uguale a quella per l’acquisto dello stesso, a titolo di proprietà.

Ciò comporta che come per l’acquisto delle zone adibite alla costruzione, sono deducibili anche gli interessi passivi per l’acquisizione delle stesse zone mediante leasing.

I terreni sono esclusi dall’ammortamento perchè non è provato l’impiego illimitato nel tempo.

Sono chiamati immobili strumentali, quelli che prevedono anche il terreno, dove il costo dei fabbricati, deve sapersi dimostrare al netto rispetto al costo della costruzione e delle aree ad essa adibite; per questa ragione si necessita di una perizia, difficilmente stimata inferiore al 20% per i fabbricati, 30% per il costo complessivo.
E’ il solo costo del fabbricato a determinare la quota deducibile fiscalmente.
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Trust immobiliare per segregazione patrimoniale

6 aprile 2010

L’effetto principale di un trust è la segregazione patrimoniale per la quale i beni conferiti in trust costituiscono un patrimonio separato rispetto al patrimonio del trustee con l’effetto che non possono essere “aggrediti” dai creditori né del trustee né del disponente e né del beneficiario.

Quindi il Trust immobiliare ai fini della segregazione patrimoniale è molto valido in quanto permette di creare un patrimonio immobiliare separato da quello dei disponenti (ossia da chi istituisce il trust inserendo i beni immobiliari nel trust). Leggi il resto di questo articolo »

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Gestione di valori mobiliari mediante trust

29 marzo 2010

Il conferimento di liquidità in trust può consentire la partecipazione in fondi comuni, l’acquisto di beni mobili ed immobili, l’acquisizione di quote societarie comprensive dei diritti amministrativi connessi (che naturalmente saranno esercitati dal trustee), la costituzione ex-novo di società affidate al gestore.

L’Italia è stato il primo paese di tradizione giuridica romanistica a firmare e ratificare nel proprio ordinamento la Convenzione dell’Aja sul riconoscimento e sulla legge regolatrice del trust.
Quando un trust viene istituito in Italia riceve la definizione di “trust interno”.
Quando sorge un trust si parla anche di intestazione fiduciaria, un rapporto in base al quale ad un soggetto diverso dal proprietario, denominato fiduciario e che può essere sia un singolo soggetto che una società fiduciaria, viene affidata l’amministrazione e gestione di valori mobiliari o partecipazioni sociali.
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Trust immobiliare

23 marzo 2010

Il trust immobiliare è uno dei vari tipi di trust istituibili in Italia da quasi vent’anni.
Il trust è riconosciuto in Italia con la legge 364 del 1989, in seguito alla Convenzione dell’Aja, del 1 luglio 1985.
Con l’entrata in vigore di questa legge sono stati riconosciuti in Italia i trust istituiti all’estero e relativi a soggetti e beni riferibili a Paesi in cui il trust fosse già stato previsto.

Riguardo ai dubbi sulla sua istituibilità in Italia, i trust cosiddetti “interni”, e cioè relativi a beni e soggetti italiani, si riscontravano a favore della tesi affermativa numerose pronunce giurisprudenziali di merito: l’introduzione dell’art. 2645-ter, cod. civ., permette di destinare determinati beni appartenenti a un soggetto a fini ritenuti meritevoli di tutela.
Bisogna sottolineare, inoltre, che anche il CNN ha ammesso la legittimità dei trust interni.

Nel Trust il cosiddetto “disponente” (“settlor”, in inglese) affida ad un “gestore” (in inglese “trustee”) la gestione di alcuni beni (mobili e/o immobili).
Il gestore può disporre dei beni in trust secondo quanto scritto nel mandato (la cosiddetta “lettera dei desideri”, in inglese “letter of wishes”): questi beni potranno quindi essere venduti, affittati, ecc.. Infine, a “chiudere” il trust c’è il “beneficiario”, ossia colui cui spettano i proventi della gestione dei beni conferiti nel trust.
Quindi il gestore, pur non essendo di fatto proprietario, può comunque esercitare tutti i diritti del proprietario, a volte sotto la supervisione di uno o più “controllori” (i cosiddetti “guardiani”) il cui compito è, appunto, quello di verificare che il gestore esegua il proprio compito nel rispetto del suo mandato.

Segregazione patrimoniale
Il bene in trust, non essendo più effettivamente patrimonio del proprietario, viene messo al riparo da possibili pretese di creditori personali del disponente. Viene effettuata quindi una “segregazione patrimoniale”, una separazione all’interno del patrimonio del disponente.
Il trust può essere applicato ad una vasta serie di scopi, come la partecipazione in fondi comuni, l’acquisto di beni mobili e immobili, l’acquisizione di quote societarie, ecc.

Trust immobiliare

Per l’affidamento in trust di un patrimonio immobiliare, è il trustee ad assumersi la sua amministrazione e, sempre nel rispetto del mandato del trust, di norma i proventi di tale gestione (ad esempio l’affitto di un appartamento conferito in trust) potranno essere destinati al beneficiario, o restare nella “massa” patrimoniale costituita dal trust.

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